最新の不動産市況

今日は、別の支部が主催する研修会に参加してきました。

講演のテーマは、「最新の不動産市況分析とその対応策」です。講師は、不動産に関するコンサルティングや講演などをされている幸田昌則さんというかたでした。

幸田さんは、もとリクルートに勤務され住宅情報誌を立ち上げた人です。情報誌の立ち上げがひと段落し、次に不動産事業のフランチャイズ化を目論んでいたそうですが、リクルート事件がおこり新しい社長が不動産事業に乗り気でなかった為、そのまま退社されたそうです。

今日のテーマである現在の不動産市況は、メディアでも放送されている不動産物件の売れ残り在庫の増加、新築着工戸数の激減に証明されるように新築住宅を供給するデベロッパーには、逆風の時代に突入しています。

金融機関の融資審査の厳格化などで、資金が回らなくなった会社は、どんどん淘汰される時代が来るとのことで、首都圏では最大５００あったデベロッパーが現在では４００になり、最終的には８０になると予想されています。

現在経営されている２割しか生き残れないのです。

三大都市圏の中で、大阪が一番事業所数も減り、人口も減少していて首都圏でその状態なら、関西はどうなるのだろうか思います。

よく同業者に話を聞くと、今年の秋ぐらいから持ち直すとか来年からはよくなるという希望的観測を聞きますが、幸田さんの話によれば、このままの低金利政策のままで金融政策が施されなければ、あと４・５年は不況が続くだろうと予想されています。

ミニバブルと呼ばれ昨年の初めごろからいっときファンドの資金が大量に流れ込んだ為に土地価格が高騰した地域もありましたが、金融の引き締めにより、ファンドも撤退しバブルの終焉を迎えました。

前回のバブルと今回のミニバブルとの大きな違いは、立て直す為のカードがないということです。

前回は、金利の引き下げ、住宅ローン減税など需要を喚起させる施策をたてることが出来ましたが、今回はそれが使えません。

それと９０年代は、今ほど在庫物件が大量にあったわけではなく、ある程度価格を下げれば需要と供給のバランスがすぐに持ち直したということです。

昭和４２年ごろだったと記憶しているのですが、その頃、日本の全世帯数と住宅戸数が逆転し、それ以来日本では住宅不足が解消されたようです。

その後核家族化が進み、世帯数が増えた為、供給過多という問題にはならなかったのですが、現在では、世帯数の増加も頭打ちになり人口減少とともに空室がどんどん増えていくとのことです。

今日のまとめを簡単に言うと、新築住宅に関わる事業者は苦しく、中古物件の売買などの仲介業者は盛況になるとのことです。

但し、売主の言い値を市場適正価格にもっていく手腕のあるなしで大きく業績が変わるだろうということでした。

全体に悪くてもいい分野が必ずあり、それに経営資源を投入できる企業が生き残っていくのだと感じた研修会でした。

お見合いサイト

ひょんなことから出会い系サイトに出資することになりました。

出会い系といってもいわゆる出会い系ではなく、どちらかというとお見合いサイト・結婚相談所的なサイトになると思います。

このログを読んでいただいている方はよくお分かりと思うのですが、コテツ不動産には現在、逆立ちしてもうんともすんとも言わないぐらいお金がありません。

今回は、その企画をたてた友人からお金を貸すから参加して欲しいと言われたのです。断るに断りきれない理由と５０万円を１年後に返金してくれたらいいという微妙な条件からなかばしぶしぶ参加することとなりました。

月４万円強という金額ならなんとか節約すれば捻出できる金額であるということが大きな要因だと思います。

サイト運営は、頭で考えるほど簡単なものでは無いということを在庫マンションサイトを通じて身にしみて判っているだけにやっかいなことに巻き込まれたなという気持ちです。

やるからには絶対に回収しなけらばいけないので、とにかくがむしゃらにやろうと思ってます。

サイトのほうは２ヶ月後ぐらいで形になるということなのでそれまでプロモーションの仕方を含めて事業計画をしっかり立てなければいけません。

この経緯のほうも逐一ご報告させていただきたいと思います。

マンション在庫サイトのほうですが、知り合いの広告代理店のクライアントから売れ残り物件を処分する為に在庫サイトを活用したいという話がありました。

マンションではなく一戸建てなのでまた新たに構築しなければいけません。

ただ今回は最初から掲載料が取れる話なので、初めての収益になりそうです。こちらの方もまたご報告したいと思います。

なんとなくですが、なにかが回り出してきたような、そんな気がしています。

苦情処理

今日は、取引相談委員会がありました。

というより、苦情を受け付けた本部から支部に戻して各当事者に話を聞く場に相談委員として出席したというところです。

苦情内容は、入居当時からあった雨漏れについての補修費用を負担して欲しいという内容です。

先週の土曜日に購入者の方の言い分を聞きにご自宅へ伺い、漏れている箇所を確認し話を伺ったそうです。（コテツ不動産は行ってません。）

今日は、訴えられている仲介業者の話を聞くということで場を設けました。

取引したのは、平成１０年で業者側の言い分としては売る前から雨漏れのことは知っていたが、大きな問題でもないし購入してからも苦情を聞いていないのに、１０年も経って今更なにを言ってるのか理解できないとのことでした。

購入者の方は、引き渡された直後から数年は年に４・５回は電話で連絡していたが漏れている箇所がわからないので対応のしようがないということで流されたと言っています。

今回の場合、お互いの言い分が食い違っている箇所が多く、お互いがなっとくする事実関係を客観的に判断するしか方法がないということで、支部の役目は今日で終了となり、本部の判断を仰ぐということになりました。

訴えてきた買主さんの提出書類には重要事項説明書が無いそうで現在探しているところだそうです。

今回のように個人の物件を個人に売る場合は、瑕疵担保責任については記載すれば民法の瑕疵に気づいてから１年以内という内容よりも軽い条件（極端に言うと責任を負わないということも出来る）の設定が出来るので重要事項の内容が重要なポイントになる可能性もあります。

ただ今回の契約書に添付してある特約には、どういうわけか瑕疵については仲介業者は一切の責任を負わないという内容のことがわざわざ入れてあり（普通なそんなことを入れないのです）、取引前から何かあるのを隠していたようにとられるようなことがありました。

業者が信頼できないので、勝手に施工業者を雇って補修してもらったということなのですが、一戸建ての雨漏れの補修費としては理解できない金額を要求しており、その点についても別に話をしなければいけないようなことが絡んでいます。

仲介業者の対応が招いた典型的な苦情パターンだと思いました。

遅れた父の日

僕の奥さんのお父さんは、目が不自由なのですが現在は３５年前に建築され新築当時に購入したマンションで一人暮らしをしています。

奥さんのほうは、子供たちを連れ、たまに顔を見せているのですが、僕の方は年始に恒例となっている食事会に参加する程度で一年に一度顔を合わせるぐらいです。

いつも気になっているのですが、こちらからかなり積極的にアクションを起こさない限りなかなか会うということがなかったので、昨日は思い切ってご自宅に寿司でももって訪問しようということになり、遅ればせながら父の日という口実で会いに行きました。

もの静かにしゃべるお父さんなのですが、社会保障の問題からマンションの管理組合、ひいきにしている酒屋との問題など社会的な大きな事から身近な事まで、自分の考えと違ったり、対応がおかしいと思ったことなどにははっきりと物事を貫く性格も持ち合わせています。

それが逆に元気の源になっているのかも知れません。

昨日も最近の日本についてどう思うかという質問を突然投げかけられました。僕が返事を返す前に自分に降りかかってくる保険料の問題について話を始められました。

まったくの全盲で一人暮らしの人間が子供を頼って一緒に住みだすと今度は今以上に負担が増えるという制度にかなり憤りを感じられていたようです。

先日、秋葉原で起きた殺人事件の加害者についても将来に対して希望が持てない社会が原因の一端があるとおっしゃっていました。

僕も個人に対してその生い立ちや環境などをおもしろおかしく報道しているメディアを含めてもっと根本的な問題を真剣に考えなければならないと最近よく思うようになりました。

残虐な殺人や集団自殺など、人の命をあまりに軽く見てしまう風潮は社会全体から出る病原菌のせいであり、発症する人間は今後もますます増えていくと思います。

目の前で大変な出来事がおこっているのに怒らない日本人がいます。僕もその中のひとりなのです。生活が急に豊かになり、不自由がなくなったせいで生ぬるい社会が形成されてしまったのでしょう。

ただこれだけ毎日のようにおかしな事件が発生するというのは、もしかすると近い将来大きな変化が起きる前兆なのかもしれません。

社会全体の変革も大事なのですが、それ以上に、若いときに視力を失いそれでも３人の子供を成人させたお父さんが、このまま寂しく独りで亡くなることも想像できないし、絶対にそうさせてはならないなと遅れた父の日にあらためて思いました。



明日は、また取引相談委員会があります。
今度は「雨漏れ」で業者と購入者がもめているようです。

最近、怠慢になっているログのテーマはそれでいこうと思います。

弁済

今日は、支部の取引相談がありました。

買主の方は、売主側の業者の対応を辛抱強く待っていたのですが、結局ちゃんとすることが出来ず、買主側で依頼した工務店でかかった費用を弁護士をたてて請求してきている状態です。

売主側業者の方は、経営不振で民事再生の手続きをしているということでその請求されたお金を払うことも出来ず、結局保証協会から弁済されることになるでしょう。

今日は、この問題を本部にあげるということを売主業者に通知する為、開かれました。

支部で出来る最終段階になって初めて社長が顔を出しました。

その業者は、僕が依然勤めていた会社の社長が広告を褒めていた会社で、名前はよく覚えていたのでその社長を見るのが少し楽しみでもありました。

しかし、僕の期待を裏切りこの段階にきて契約書には一連の内容は記載していないだとか、民事再生中で忙しすぎただとか、任せてた担当者が辞めてしまったからとか、発言するだけマイナスになるようなことしか発せず、お客さんに迷惑をかけたことについての反省などまったくない様子でした。

その話をしっかりと聞き、本部で釈明する時は今の内容の発言は控えた方がいいですよと支部長がアドバイスをしていました。

結局、次回の連絡を待って必ず出席することを約束して事務所を出たのですが、同席していた担当者と外で少し話したあと、また事務所に戻って来て、先ほどと同じことをまた繰り返し話し出しました。

結局１０分ほど自分の意見をいい、こちらとしては十分に聞く姿勢を見せていたことに納得したのかようやく帰っていきました。

あくまでも中立、というより支部会員のサポート側なんだという雰囲気を出し、構えてくる業者の姿勢をまず崩させることが大切だとアドバイスを受けました。

単純に正義感丸出しで、相手に対して非を責めるのではなくそういった立場にたつことも大切だと学んだ一日でした。

ホカベン

日本テレビ水曜９時から放送中の「ホカベン」より思うこと。

この枠は、「働きマン」「斉藤さん」「ホカベン」と正義感の強いまっすぐな女性を主人公にしたドラマが続いています。

この一連のドラマに共通するのは主人公の視線を通して、ゆがんだ社会の矛盾に焦点をあて、本来の正義とか人間としてのあり方などを再確認させてくれることです。

一番の見所は、主人公を取り囲む人たちの心の葛藤です。

「腐ったみかんが、ほかのみかんまで腐らせてしまう」の逆バージョンではないですが、そこには主人公のまっすぐな思いが会社の利益や親のエゴ、虚栄心などをはがしていく様が描かれています。

コテツ不動産が創業を決意した根底にはそれがあります。

しかし、気持ちだけじゃなにも変えることが出来ないし逆に少数を犠牲にしても多くの人びとに対しサービスを提供している方がよっぽどましじゃないかと思ってしまいます。

最近、多数決という民主主義の根本が元凶になっているような気がしてなりません。

ただ、過剰なまでの少数重視という風潮が蔓延し始めているのも無視できない現実です。

ホントに難しく根の深い問題です。

懲りずに挑戦！二級建築士

Ｓという建築士の予備校から携帯に電話が入りました。

今日、二級建築士製図試験の課題が発表されたようです。

「高齢者の集う趣味(絵手紙)室のある 二世帯住宅（木造２階建）」だそうです。

はい、落ちたー！

過去３回（４回だったっけ）の実技試験で最後まで描ききったことがない僕は、ＲＣ造の課題が出ることを密かに願っていたのですが、木造の上に高齢者がついてさらに趣味室とその上に二世帯住宅というこれ以上のトッピングはない贅沢なお好み焼きのような一品に崖っぷちに追いやられたような気持ちになりました。

電話の相手は、なんとか受講をしてもらおうといろいろとセールストークをされるのですが、こちらとしては何十万もする受講料を捻出することが出来ない状況を克明に説明するわけにもいかず、「絶対必要な資格でもないしー」とか「建築士自体が今、淘汰されている状況ですしー」などど訳のわからない言い訳をしながら断りの意思表示をしました。

現実的に今の状況で、集中して製図の練習をしている姿を想像するのも難しいので合格率は極めて０に近い状態です。

とかなんとかいいながらもせこく８月ぐらいになると平行定規を上下させていることでしょう。

ここでご報告します。

このブログが、明日でちょうど１年を迎えます。

この１年間で投稿した件数は、本日分を入れて２３４件となりました。多いのか少ないのかよくわかりませんが、とにかく続けてよかったという気持ちです。

その間、励ましのコメントなどもいただいたり、毎日のように訪問してくださる方もいて続けてこれたのは、本当に皆様のおかげだと思っております。

上場か倒産かというタイトルとは、程遠い内容ですがとにかく僅かですが前進しているつもりです。（借金も前進していますが・・）

ブログの内容自体は、たぶん初めのほうが充実していたようにも思います。

ただ、へんな会社の奮闘振りを赤裸々に描くスタイルは今後とも貫こうと思っていますのでよろしくお願いいたします。

それでは、今日はこのへんで！

ハトが出た！

事務所として使用していた連棟３階建住宅を売却することになり、久しぶりに中を確認に行ってきました。

中途半端に小物などが残っており、掃除が必要だなと思いながら３階に上がったのですが、バルコニー部分を納戸として利用するため屋根と壁で囲んだ場所の扉を開けるとハトが二羽いました。

当然、こちらが驚いた以上に彼ら（彼女？）の方が慌てたみたいで愛をはぐくんでいたのかどうかわかりませんが逃げようとして窓ガラスにガンガン体当たりをかましていました。

公園などでいくら近くに寄って来られても怖さなど感じたことがなかったですが、納戸という狭い空間と彼らの本気の行動が近づくことすらはばかられるぐらいの威圧感を発していました。

恐る恐る窓を開けたのですが、空いていない方にばかり体当たりを繰り返し、最後はトタン屋根と壁の隙間から逃げていきました。

いつからそこで生活していたのかわかりませんが、あたりはフンだらけになっており、お客さんの案内をして室内にハトのフンが撒き散らかされている状態は、さすがに悲惨だと思ったのでそのままフンの処理と掃除をして帰ってきました。

この後、家全体を真剣に掃除しに行きます。

フンの掃除をするために雑巾を手にした瞬間、窓枠やガラス、トイレなど数えればきりがないほど汚いところが目につき、いくら引き渡すまでに改装して洗いをかける予定でも見た瞬間に嫌になるだろうなと感じました。

他の物件などを案内したりして、もう少しこうしたらいいのになぁーなどと思うくせに自分の物件にはなんの手立てもしていないということに、現在のコテツ不動産の経営不振の原因があるような気がします。

出来ることから確実にすることが、大切だというのをハトに教わった一日でした。

ヤフーオークション

知り合いの業者さんから余った住設を処分して欲しいと依頼を受け、提案したヤフーオークションへの出品が先ほど完了しました。

浴室3点、キッチン2点、洗面化粧台1点で、定価を合計すると約900万円ぐらいになります。メーカーショールームの展示品で安かったから買ったと、その業者さんは言っていましたが3割で買っても270万円ですからかなりの出費だと思います。

購入したのが2年前でその間の倉庫の賃貸料などを入れるとすごいことになっていたようです。

オークションでは、７５％引きで出品したのですが、品質や価格どうこうよりもあまりに他の出品数が多い為、アクセス自体があるかどうかというところです。

タイトルをもっと慎重に考えるべきだったと反省しています。

このブログでも前に書いたかもしれませんが、住宅の設備についている価格ってどっから来ているのでしょうか。

前にお客さんから浴室の定価が70万円だというと、70万円の軽自動車と比べると価値が全然違うと言われました。自動車の方は、何千・何万という部品から構成され、たくさんの人の手を通って出来上がったものであるのに、浴室の部品といえば数えるほどしかなく、現場でほぼ半日ぐらいで組み立てられるようなものです。

供給する側の論理で言えばそれだけ値崩れさせないで市場を形成しているということになるのかもしれません。

今回オークションに出品することになって、メーカー直送・施主施工などと謳った業者の出品内容を見ているとあらためて、定価ってなんなんだろうと感じた一日でした。

中古住宅の現場待機の方は、２件、業者の案内がありました。結果はまた後日という感じです。

近況報告

あっという間の１週間でした。

日曜日に中古住宅の現場待機の為、１５０００枚（Ｂ５輪転広告）を撒き、反応ゼロに落ち込んだ月曜日に、支部の理事会がありました。

若手で構成する委員会が本年度から設置され、どういうわけかその委員長になり開設の告知と会員募集の原稿を制作することとなりました。

同業の不動産業者さん（他業種でも同じかも）ならお分かりかもしれませんが、所属団体の活動に興味を持っている会員などほとんどないのではないでしょうか。

僕も理事をしていなければ、まったく支部の活動内容もしらないであろうし行事にも参加していなかったように思います。

今回の若手委員会では、なんとかそれを払拭させる為、ちょっと張り切ろうと思っているのです。どういった結果になるのかはわかりませんが、活動を頑張るより会社を存続させることの方が正直大変なのでまずつぶれないようにすることが第一条件です。

火曜日には、以前ホームページを制作した業者さんから余って使わなくなった住宅設備機器を処分して欲しいという依頼がありました。

キッチン２セット、浴室３セット、洗面化粧台１セットです。

ヤフーのオークションに出すことを提案したので来週あたり出品されていることと思います。興味のある方は是非ご覧ください。

２年前に購入した展示処分品なので正直値段がつくのかどうかわかりませんが、その時の定価の７割引で開始しようと思っています。

木曜日は、週刊誌の記者から新築在庫マンションサイトについての取材依頼と質問状が送られてきました。早速、回答し先ほど電話でそれについての確認などがありました。

うまくいくと今月末、発売されるそうです。（雑誌名は明かしませんが、僕が２０代のころ結構好きで読んでいた雑誌でちょっとうれしかったです。）

今日は、取引相談委員会がありお客さんに迷惑をかけた業者を呼んで最終判断するという大事な予定が入っていたのですが、ヤフーオークションに使う画像をスキャニングするのに夢中で完全に忘れていました。

もうすでに終わっているはずなのに「来なかったなぁー」というお叱りの電話もなく、逆に不安に思っているところです。今日の苦情内容は昨年からずっとひきずって我慢しきれなくなったお客さんが弁護士をたて、工事代金の請求をしたという案件でたぶん保証協会から弁済されることとなるでしょう。

昨年は、そういった表立った揉め事がなかったということで本部から表彰されたらしいですが、今期はそれがある為、表彰されることはないだろうと話していました。

今日は、まったく文章を省みることなく徒然なるままに書き連ねているので読みにくい箇所も多々あると思いますが、お許しください。

明日は、休みで日曜日にまた中古住宅の現場待機をします。

仲介業者が明日、その物件の案内をするそうです。売主の社長自ら案内をすることになるみたいです。

また日曜日現場から報告します。