最新の不動産市況

今日は、別の支部が主催する研修会に参加してきました。

講演のテーマは、「最新の不動産市況分析とその対応策」です。講師は、不動産に関するコンサルティングや講演などをされている幸田昌則さんというかたでした。

幸田さんは、もとリクルートに勤務され住宅情報誌を立ち上げた人です。情報誌の立ち上げがひと段落し、次に不動産事業のフランチャイズ化を目論んでいたそうですが、リクルート事件がおこり新しい社長が不動産事業に乗り気でなかった為、そのまま退社されたそうです。

今日のテーマである現在の不動産市況は、メディアでも放送されている不動産物件の売れ残り在庫の増加、新築着工戸数の激減に証明されるように新築住宅を供給するデベロッパーには、逆風の時代に突入しています。

金融機関の融資審査の厳格化などで、資金が回らなくなった会社は、どんどん淘汰される時代が来るとのことで、首都圏では最大５００あったデベロッパーが現在では４００になり、最終的には８０になると予想されています。

現在経営されている２割しか生き残れないのです。

三大都市圏の中で、大阪が一番事業所数も減り、人口も減少していて首都圏でその状態なら、関西はどうなるのだろうか思います。

よく同業者に話を聞くと、今年の秋ぐらいから持ち直すとか来年からはよくなるという希望的観測を聞きますが、幸田さんの話によれば、このままの低金利政策のままで金融政策が施されなければ、あと４・５年は不況が続くだろうと予想されています。

ミニバブルと呼ばれ昨年の初めごろからいっときファンドの資金が大量に流れ込んだ為に土地価格が高騰した地域もありましたが、金融の引き締めにより、ファンドも撤退しバブルの終焉を迎えました。

前回のバブルと今回のミニバブルとの大きな違いは、立て直す為のカードがないということです。

前回は、金利の引き下げ、住宅ローン減税など需要を喚起させる施策をたてることが出来ましたが、今回はそれが使えません。

それと９０年代は、今ほど在庫物件が大量にあったわけではなく、ある程度価格を下げれば需要と供給のバランスがすぐに持ち直したということです。

昭和４２年ごろだったと記憶しているのですが、その頃、日本の全世帯数と住宅戸数が逆転し、それ以来日本では住宅不足が解消されたようです。

その後核家族化が進み、世帯数が増えた為、供給過多という問題にはならなかったのですが、現在では、世帯数の増加も頭打ちになり人口減少とともに空室がどんどん増えていくとのことです。

今日のまとめを簡単に言うと、新築住宅に関わる事業者は苦しく、中古物件の売買などの仲介業者は盛況になるとのことです。

但し、売主の言い値を市場適正価格にもっていく手腕のあるなしで大きく業績が変わるだろうということでした。

全体に悪くてもいい分野が必ずあり、それに経営資源を投入できる企業が生き残っていくのだと感じた研修会でした。